Nota informativa. Questo articolo ha finalità puramente divulgativa e non costituisce consulenza legale, fiscale o urbanistica. La materia degli affitti brevi è in rapida evoluzione: verifica sempre le regole vigenti presso le fonti ufficiali (Comune di Bologna, Regione Emilia-Romagna, Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo, Polizia di Stato) e affidati a un professionista per le decisioni relative al tuo caso specifico. I riferimenti a sentenze e provvedimenti vanno ricontrollati sulle fonti originali prima di prendere qualsiasi decisione.
La situazione oggi per chi affitta a Bologna
Se possiedi un immobile a Bologna e vuoi metterlo a reddito con soggiorni turistici, la prima domanda è quasi sempre la stessa: *è ancora possibile e a quali condizioni?* La risposta breve è che questa attività resta consentita, ma il quadro locale ha attraversato una fase molto instabile tra il 2024 e la fine del 2025.
In sintesi: alcune restrizioni comunali introdotte nel 2024 (tra cui vincoli sulla categoria catastale e sulla metratura minima nel centro storico) sono state oggetto di contenzioso e, secondo le pronunce della giustizia amministrativa emerse a fine 2025, sono state annullate. Questo non significa però che il Comune non possa reintrodurre regole simili in futuro con la procedura corretta. Per questo è essenziale distinguere ciò che vale oggi da ciò che potrebbe cambiare domani, e controllare sempre lo stato aggiornato prima di operare.
*Contenuto aggiornato al 2026. Trattandosi di materia volatile, ricontrolla le fonti ufficiali indicate nel corso dell'articolo.*
La cronologia: dal PUG 2024 alle sentenze 2025-2026
Per capire la fotografia attuale è utile ricostruire il percorso che ha reso Bologna uno dei casi più discussi in Italia.
La variante al PUG e la categoria catastale
Con la variante urbanistica del 2024 il Comune aveva provato a regolare la pressione turistica sul centro storico, agendo sulla destinazione d'uso e sulle caratteristiche degli immobili destinati all'accoglienza turistica.
Il requisito della metratura minima nel centro storico
Tra le misure più discusse c'era una soglia minima di superficie per poter destinare un immobile all'ospitalità in determinate zone centrali, con l'obiettivo di frenare la trasformazione di piccole unità residenziali.
I ricorsi al TAR e le prime pronunce
Le nuove regole sono state impugnate davanti alla giustizia amministrativa, aprendo una lunga fase di incertezza in cui molti proprietari non sapevano se le restrizioni fossero effettivamente applicabili.
La pronuncia del Consiglio di Stato
Secondo quanto emerso a fine 2025, il Consiglio di Stato avrebbe annullato le restrizioni. Il punto cruciale, però, è il motivo: l'annullamento sarebbe legato a un vizio di procedura (in particolare alle modalità di adozione e pubblicazione degli atti), non a un divieto di principio per il Comune di regolare la materia.
La Corte Costituzionale e le competenze locali
Parallelamente, una pronuncia della Corte Costituzionale ha ribadito che Regioni e Comuni conservano competenze significative nella regolazione delle locazioni turistiche. Ciò rafforza l'idea che eventuali nuovi interventi restrittivi restino possibili in futuro.
Cosa significa davvero: annullamento per vizio procedurale, non nel merito
Questo è il punto che quasi nessuno spiega con chiarezza. Un annullamento per vizio procedurale dice che le regole così come adottate non erano valide, ma non stabilisce che il Comune non possa perseguire lo stesso obiettivo con un iter corretto.
In pratica, per chi valuta oggi di avviare un'attività a Bologna significa due cose:
- Nel breve periodo, le restrizioni comunali specifiche non risultano applicabili e ci si muove sul quadro nazionale e regionale generale.
- Nel medio periodo, esiste un rischio concreto che vincoli analoghi vengano reintrodotti in forma corretta. Chi investe su piccoli immobili nelle zone centrali dovrebbe considerare questo scenario nella propria valutazione, meglio se con il supporto di un professionista.
Attività imprenditoriale o non imprenditoriale?
Una distinzione che precede qualsiasi regola locale riguarda la natura dell'attività, perché cambia gli adempimenti.
Limiti sul numero di immobili
La normativa nazionale collega la soglia di immobili destinati a locazione breve alla possibile qualificazione come attività imprenditoriale. Superata una certa dimensione, cambiano gli obblighi. Verifica la soglia aggiornata prima di operare.
Quando serve la SCIA e il cambio di destinazione d'uso
L'esercizio in forma imprenditoriale o l'apertura di strutture ricettive comporta di norma la presentazione di una SCIA e la verifica della destinazione d'uso dell'immobile. Sono passaggi da definire caso per caso con un tecnico e con lo sportello competente del Comune.
Gli obblighi per gli host nel 2026
Indipendentemente dall'evoluzione delle regole comunali, esistono adempimenti nazionali e regionali che restano validi.
Codice Identificativo Nazionale (CIN) ed esposizione della targa
Il CIN, previsto dalla normativa nazionale e gestito attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, deve essere richiesto e indicato negli annunci. È inoltre previsto l'obbligo di esporre il codice all'esterno dell'immobile. Il funzionamento della richiesta, i tempi e i casi in cui si applica sono spiegati nel quadro completo sull'obbligo del Codice Identificativo Nazionale, un punto di partenza utile prima di pubblicare qualsiasi annuncio.
Schedine alloggiati e identificazione degli ospiti
Ogni ospite deve essere registrato e comunicato tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro i termini previsti. A seguito degli aggiornamenti introdotti dal Ministero dell'Interno, particolare attenzione va posta alle modalità di identificazione degli ospiti, che devono garantire un riscontro effettivo dell'identità.
Comunicazione dei flussi turistici
È prevista la comunicazione dei dati sui movimenti degli ospiti a fini statistici, secondo le modalità stabilite a livello regionale e ISTAT. Il portale della Regione Emilia-Romagna riporta procedura e scadenze aggiornate.
Tassa di soggiorno del Comune di Bologna
Bologna applica l'imposta di soggiorno: l'host è tenuto a incassarla dagli ospiti, riversarla al Comune e presentare le dichiarazioni periodiche. Importi, esenzioni e periodicità sono definiti dal regolamento comunale, che va consultato per i valori aggiornati.
Self check-in: cosa considerare
Gli aggiornamenti sull'identificazione degli ospiti hanno reso più delicata la questione del check-in totalmente automatizzato privo di qualsiasi riscontro dell'identità. Le indicazioni vigenti vanno verificate: l'obiettivo delle regole è assicurare l'accertamento effettivo di chi soggiorna.
Aprire un affitto breve a Bologna oggi conviene? La valutazione del rischio
Bologna resta un mercato attrattivo, ma la vicenda regolatoria insegna a ragionare per scenari. Se disponi di un immobile ampio e in regola sotto il profilo edilizio, l'esposizione a eventuali future restrizioni sulla metratura è minore. Se invece punti su una piccola unità in centro, considera che vincoli analoghi a quelli annullati potrebbero tornare.
La tendenza osservata in altre città come Firenze e Venezia mostra che i Comuni ad alta pressione turistica tendono a introdurre limitazioni: è ragionevole aspettarsi che il tema resti attivo anche qui. Costruire fin da subito un'operatività ordinata e documentata riduce il rischio di dover rincorrere gli adempimenti.
Cosa rischi se non rispetti le regole
Gli esempi sono puramente illustrativi: entità e applicazione delle sanzioni vanno verificate sulle fonti ufficiali e con un consulente.
Come restare in regola: il ruolo della gestione professionale
In un contesto così mutevole, la parte più faticosa non è capire le regole una volta, ma rispettarle in modo continuo: comunicare ogni ospite, gestire la tassa di soggiorno, tenere allineati gli annunci e non perdere gli aggiornamenti normativi.
È qui che un gestore professionale fa la differenza. Bravolet segue l'operatività quotidiana con un flusso strutturato per Alloggiati Web, il supporto alla tassa di soggiorno, la sincronizzazione multi-piattaforma e la comunicazione con gli ospiti 24/7 in italiano, inglese, tedesco, francese e spagnolo, oltre alla reportistica dedicata al proprietario. La pagina sull'avvio degli affitti brevi a Bologna racconta come organizziamo l'operatività locale, zona per zona.
Sul piano economico, il modello prevede una commissione base del 6%, che sale al 10% con il supporto telefonico agli ospiti. Le pulizie sono sempre quotate a parte e non nascoste nella commissione, non ci sono costi di attivazione e nessun vincolo contrattuale di lungo periodo. Rispetto a molti gestori tradizionali, che possono richiedere intorno al 18-25%, l'obiettivo è una struttura di costi più chiara e un netto più leggibile per il proprietario. In alcuni casi Bravolet può operare come intermediario con funzioni fiscali: si tratta di gestioni specifiche da verificare rispetto alla tua situazione, non di una garanzia automatica valida in ogni scenario.
Checklist: cosa verificare prima di operare a Bologna
- Stato aggiornato delle regole comunali sulle locazioni turistiche
- Qualificazione dell'attività (imprenditoriale o non imprenditoriale)
- Richiesta del CIN e corretta esposizione della targa
- Attivazione dell'accesso ad Alloggiati Web e procedura di identificazione ospiti
- Registrazione per la comunicazione dei flussi turistici
- Incasso, riversamento e dichiarazione della tassa di soggiorno
- Verifica edilizia e di destinazione d'uso dell'immobile con un tecnico
- Inquadramento fiscale (es. eventuale cedolare secca) con un professionista
Per capire come questi passaggi possono essere seguiti al posto tuo, in modo continuativo, puoi vedere come funziona il servizio e valutare se è adatto al tuo immobile.
Conclusione
A Bologna gli affitti brevi restano possibili, ma il quadro è in movimento e le decisioni migliori nascono da informazioni aggiornate e da un confronto con professionisti. Usa questo articolo come mappa iniziale, verifica sempre lo stato attuale sulle fonti ufficiali e affidati a chi può aiutarti a mantenere la conformità nel tempo.