Avviare affitti brevi a Bologna

Oggi, nel quadro applicato in Emilia-Romagna, la gestione non imprenditoriale è ammessa fino a un massimo di 2 appartamenti. Se vai oltre, entri in un perimetro sostanzialmente professionale e devi valutare P.IVA, SCIA per l’attività imprenditoriale e iscrizione al Registro Imprese. Per Bologna questo punto è particolarmente importante perché la Regione richiede anche la comunicazione al Comune tramite SUAP per gli appartamenti turistici. ([imprese.regione.emilia-romagna.it](https://imprese.regione.emilia-romagna.it/turismo/doc/documenti/modifiche-alla-disciplina-delle-locazioni-brevi-e-turistiche-non-imprenditoriali))

Sì, il CIN è obbligatorio anche a Bologna per locazioni brevi e turistiche. La disciplina nazionale è entrata in applicazione il 2 novembre 2024 e le sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025. In Emilia-Romagna, inoltre, il censimento regionale e l’eventuale CIR restano rilevanti per arrivare a una posizione pienamente allineata. ([ministeroturismo.gov.it](https://www.ministeroturismo.gov.it/faq-banca-dati-strutture-ricettive-bdsr/))

Per un monolocale ben gestito in zona semicentrale, a Bologna la stima realistica oggi è intorno a 27.000-31.000 euro lordi annui, con media cittadina attorno a 29.000-30.000 euro. In Centro Storico si può salire indicativamente a 35.000-40.000 euro, in Bolognina/Stazione a 28.000-31.000 euro, in zona Fiera/San Donato a 26.000-29.000 euro e in Santa Viola/Borgo Panigale a 22.000-25.000 euro. Queste fasce per quartiere sono una stima editoriale coerente con i livelli medi di ADR e occupazione del mercato bolognese rilevati dalle principali piattaforme di analytics STR. ([guestfavorites.com](https://www.guestfavorites.com/airbnb-occupancy-rates-in-bologna-emilia-romagna-italy?utm_source=openai))

Sì, a Bologna la tassa di soggiorno si applica agli ospiti non residenti. Per il 2026 le tariffe comunali sono di 4,00 euro, 5,80 euro, 6,50 euro o 7,00 euro a persona per notte in base al prezzo del pernottamento; per le locazioni brevi e gli appartamenti turistici incassati tramite portali o intermediari si applica il 10,5% del costo dell’appartamento, con tetto massimo di 7 euro a persona per notte. È un adempimento da gestire con attenzione perché il Comune può recuperare imposta, interessi e sanzioni in caso di omissioni. ([comune.bologna.it](https://www.comune.bologna.it/myportal/C_A944/api/content/download?id=660532c5ca8004009ad9519a))

A Bologna la locazione turistica non imprenditoriale riguarda appartamenti ammobiliati dati in affitto senza servizi aggiuntivi tipici dell’attività ricettiva, restando entro il limite dei 2 immobili e con comunicazione al Comune via SUAP. Il B&B, invece, in Emilia-Romagna è una vera attività extralberghiera nella casa in cui si abita, con servizio di alloggio e prima colazione e apertura tramite SCIA. In pratica: se vuoi affittare un appartamento senza colazione e senza formula ricettiva, sei più vicino alla locazione turistica; se offri ospitalità nella tua abitazione con breakfast, entri nel regime B&B. ([imprese.regione.emilia-romagna.it](https://imprese.regione.emilia-romagna.it/turismo/temi/appartamenti-ammobiliati-per-uso-turistico))

Sì, a Bologna puoi ancora operare senza partita IVA se resti nella gestione non imprenditoriale, oggi fino a 2 appartamenti, e non offri servizi aggiuntivi da struttura ricettiva. Devi comunque fare gli adempimenti obbligatori: comunicazione al Comune tramite SUAP, CIN, eventuale CIR, Alloggiati Web, flussi Ross1000 e gestione dell’imposta di soggiorno. Se passi a una gestione organizzata o oltre il limite numerico, la P.IVA diventa la strada corretta. ([imprese.regione.emilia-romagna.it](https://imprese.regione.emilia-romagna.it/turismo/doc/documenti/modifiche-alla-disciplina-delle-locazioni-brevi-e-turistiche-non-imprenditoriali))

Come ordine di grandezza, su un monolocale che fattura circa 29.000-30.000 euro lordi annui, una gestione completa a Bologna vale spesso il 15-25% dei ricavi, quindi circa 4.500-7.500 euro l’anno, a seconda che pulizie e lavanderia siano incluse oppure no. In self-management i costi principali sono pulizie, biancheria, consumi, manutenzione, check-in e software. Centro storico e zone ad alto turnover tendono ad avere costi operativi un po’ più elevati rispetto a Fiera o Santa Viola. Questa è una stima operativa coerente con il livello medio di ricavi locale, non una tariffa fissata dal Comune. ([guestfavorites.com](https://www.guestfavorites.com/airbnb-occupancy-rates-in-bologna-emilia-romagna-italy?utm_source=openai))

Per gli affitti brevi a Bologna la cedolare secca resta un’opzione fiscale nazionale: 21% sul primo immobile e 26% sugli immobili successivi. Con il nuovo quadro richiamato dalla Regione per il 2026, la gestione non imprenditoriale si ferma a 2 appartamenti, quindi dal terzo immobile la situazione va impostata in chiave professionale e non più come semplice privato. La convenienza dipende dal tuo reddito complessivo, dai costi deducibili e dal numero di immobili che affitti. ([imprese.regione.emilia-romagna.it](https://imprese.regione.emilia-romagna.it/turismo/doc/documenti/modifiche-alla-disciplina-delle-locazioni-brevi-e-turistiche-non-imprenditoriali))