Nota informativa. Questo articolo ha scopo divulgativo e operativo. Non costituisce consulenza fiscale o legale. Tariffe, percentuali, esenzioni e modalità di versamento sono fissate da atti del Comune di Bologna e possono cambiare nel tempo: prima di operare verifica sempre il regolamento vigente sul sito del Comune di Bologna e, per la tua situazione specifica, confrontati con un commercialista.
Se gestisci un appartamento per soggiorni di breve durata a Bologna, l'imposta di soggiorno è uno degli adempimenti che ti accompagna ogni mese. La buona notizia è che le regole, una volta capite, sono lineari. Quella meno comoda è che Bologna usa un meccanismo diverso dalla maggior parte delle città italiane, e questo genera spesso calcoli sbagliati e versamenti errati.
In questa guida trovi come si calcola l'imposta nel 2026, chi la deve versare materialmente, le esenzioni più comuni, le scadenze e gli errori che vediamo più spesso tra gli host bolognesi.
La risposta rapida per chi affitta a Bologna
Per gli affitti brevi a Bologna l'imposta si calcola in percentuale sul prezzo del pernottamento, non con una tariffa fissa a persona come accade in molte altre città. La misura indicata dagli atti comunali per le locazioni brevi è del 10,5% sul corrispettivo per persona e per notte, con un tetto massimo di 7,00 € a persona per notte e applicazione limitata ai primi pernottamenti consecutivi previsti dal regolamento.
In estrema sintesi:
- Quanto si paga: 10,5% del prezzo per persona/notte, fino a un massimo di €7 a persona/notte.
- Chi la versa: la sostiene l'ospite, ma la responsabilità di riscuoterla e riversarla al Comune ricade sul gestore della struttura (o, in alcuni casi, sulla piattaforma che la incassa direttamente).
- Quando si versa: in genere con cadenza periodica tramite modello F24, oltre a una dichiarazione annuale al Comune.
I numeri esatti vanno sempre confermati sul regolamento comunale in vigore al momento del soggiorno: le delibere possono aggiornare aliquota, tetto e limiti.
Come funziona il sistema percentuale di Bologna
Perché Bologna è diversa dalle altre città
La maggior parte dei Comuni italiani applica una tariffa fissa per persona e per notte (per esempio €3 o €4), eventualmente diversa per categoria di struttura. Bologna, per le locazioni brevi, ha scelto invece un modello proporzionale al prezzo: più alto è il prezzo della notte, più alta è l'imposta, fino a quando non scatta il tetto massimo.
Per l'host questo ha un'implicazione pratica: l'incidenza dell'imposta non è costante. Su un appartamento economico l'importo è basso in valore assoluto; su un appartamento di pregio in centro storico tende invece a raggiungere rapidamente il tetto di €7.
Il calcolo base è semplice:
Imposta per ospite/notte = prezzo per persona/notte × 10,5%, con un limite massimo di €7 a persona/notte.
L'importo totale si ottiene moltiplicando questo valore per il numero di ospiti e per il numero di notti soggette a imposta.
Il tetto massimo di €7 e a quale prezzo scatta
Il tetto è il punto chiave del sistema bolognese. Poiché il 10,5% di un certo prezzo raggiunge €7 quando la quota per persona/notte arriva a circa 66,67 € (perché €66,67 × 10,5% ≈ €7), questa è la soglia di break-even.
- Sotto 66,67 € a persona/notte → si applica il 10,5%.
- Pari o sopra 66,67 € a persona/notte → si applica il tetto fisso di €7 a persona/notte.
Questo significa che per molti appartamenti del centro storico, dove la quota per persona supera spesso quella soglia, l'imposta tende a stabilizzarsi a €7 a testa per notte.
Il limite dei pernottamenti consecutivi
Il regolamento prevede che l'imposta si applichi solo per un numero massimo di pernottamenti consecutivi (a Bologna tipicamente i primi della permanenza). Le notti eccedenti tale soglia non sono soggette a imposta. Conviene verificare sempre il numero esatto previsto dal regolamento aggiornato, perché incide direttamente sui soggiorni lunghi.
Esempi di calcolo per Bologna
Gli importi qui sotto sono illustrativi e servono solo a mostrare la logica del calcolo. Vanno sempre verificati sul regolamento vigente.
Nota come, superata la soglia dei ~€66,67, il valore si fermi sempre a €7: è qui che il sistema percentuale smette di crescere.
Esenzioni: chi non paga
Il regolamento bolognese prevede alcune categorie esenti. Le più ricorrenti riguardano:
- Minori al di sotto di una certa età indicata dal regolamento.
- Persone con disabilità e relativo accompagnatore, secondo le condizioni previste.
- Soggiorni per motivi sanitari (paziente e accompagnatore), con documentazione idonea.
- Altre categorie specifiche definite dall'atto comunale (per esempio personale in servizio in determinate condizioni).
Per applicare correttamente un'esenzione devi raccogliere e conservare la documentazione giustificativa o l'autodichiarazione dell'ospite. Le soglie precise (in particolare l'età) e l'elenco completo si leggono sul regolamento aggiornato del Comune di Bologna: meglio non basarsi su importi o età ricordati "a memoria".
Chi incassa la tassa: Airbnb, Booking e canali diretti
Uno degli aspetti che genera più confusione è capire chi materialmente riscuote e versa l'imposta. Dipende dal canale e dalle modalità tecniche attive in quel momento, che possono cambiare nel tempo.
Importante: anche quando una piattaforma incassa l'imposta, l'host resta responsabile della dichiarazione annuale e della corretta gestione complessiva. Non dare per scontato che "tanto ci pensa Airbnb": controlla sempre i report e le impostazioni attive, perché le regole tecniche delle piattaforme evolvono.
Versamento, F24 e scadenze 2026
L'imposta riscossa dagli ospiti va riversata al Comune. Per gli importi non gestiti direttamente dalla piattaforma, il versamento avviene di norma tramite modello F24 con il codice tributo 3940 (imposta di soggiorno, riscossione tramite F24).
Calendario tipo
- Versamento periodico: secondo la cadenza prevista dal Comune (in genere mensile o con periodicità definita), per quanto incassato nel periodo di riferimento.
- Dichiarazione annuale: trasmissione al Comune del riepilogo dei pernottamenti, degli importi riscossi e delle esenzioni applicate, entro la scadenza fissata a livello nazionale e comunale.
Le date precise del 2026 vanno verificate sul calendario ufficiale: scadenze e modalità possono essere aggiornate. Una checklist semplice aiuta a non saltare passaggi.
Checklist operativa 2026
- [ ] Tieni un registro mensile dei pernottamenti per ospite, con le notti imponibili.
- [ ] Annota le esenzioni applicate e conserva la documentazione.
- [ ] Concilia gli incassi delle piattaforme con quanto effettivamente versato.
- [ ] Esegui il versamento periodico (F24, codice 3940) per la parte a tuo carico.
- [ ] Predisponi e invia la dichiarazione annuale al Comune entro la scadenza.
- [ ] Controlla sul sito del Comune eventuali aggiornamenti di aliquota, tetto e limite notti.
La tassa di soggiorno nel contesto normativo del 2026
Cosa è cambiato con la sentenza del Consiglio di Stato
Nel dibattito recente su Bologna ha avuto molta eco la pronuncia del Consiglio di Stato relativa alle restrizioni urbanistiche sugli affitti brevi (limiti e vincoli di tipo edilizio/urbanistico introdotti a livello locale). È un tema che può incidere su dove e come è possibile destinare un immobile alla locazione breve.
Cosa non cambia per gli obblighi fiscali
È fondamentale non confondere due ambiti diversi. La discussione urbanistica non elimina l'imposta di soggiorno: gli obblighi di riscossione, versamento e dichiarazione restano in piedi. Se gestisci un immobile in regola, continui a dover applicare e riversare la tassa secondo il regolamento comunale. Per le implicazioni urbanistiche specifiche della tua zona, verifica gli atti del Comune e fatti supportare da un professionista.
CIN e adempimenti correlati
La tassa di soggiorno si inserisce in un quadro più ampio di adempimenti: il CIN (Codice Identificativo Nazionale) e la registrazione nella banca dati nazionale gestita dal Ministero del Turismo, la comunicazione degli alloggiati alla Questura tramite Alloggiati Web (Polizia di Stato), oltre alla parte contrattuale e fiscale del reddito (locazione breve, eventuale cedolare secca valutata con il proprio consulente). Chi sta mettendo ordine tra registrazione nazionale e obblighi collegati trova un orientamento utile nel quadro complessivo su CIN e affitti brevi, tenendo presente che la parte fiscale dell'imposta di soggiorno è regolata a livello comunale.
Errori frequenti e come gestire la tassa senza stress
Gli errori più comuni degli host bolognesi
- Applicare una tariffa fissa invece del sistema percentuale, sbagliando l'importo.
- Dimenticare il tetto di €7, gonfiando l'imposta sui prezzi alti.
- Conteggiare tutte le notti anche oltre il limite di pernottamenti imponibili.
- Affidarsi ciecamente alla piattaforma, senza controllare i report e senza inviare la dichiarazione annuale.
- Non conservare la documentazione delle esenzioni, rischiando contestazioni.
Quando conviene affidarsi a un gestore professionale
Quando gestisci più immobili o vendi su canali diversi, tenere allineati calcoli, incassi e versamenti diventa un lavoro a sé. Un gestore professionale attivo sul territorio segue per te la riscossione, il riepilogo periodico e il supporto al versamento, riducendo il margine di errore.
In Bravolet ci occupiamo della parte operativa quotidiana degli affitti brevi: comunicazione con gli ospiti 24/7 in italiano, inglese, tedesco, francese e spagnolo, gestione del workflow Alloggiati Web, supporto sulla tassa di soggiorno, sincronizzazione multi-piattaforma e reportistica per il proprietario. Lavoriamo con una commissione base del 6% (10% con supporto telefonico agli ospiti), senza costi di attivazione e senza vincoli di contratto a lungo termine; le pulizie sono sempre quotate separatamente. Resta inteso che la responsabilità fiscale rimane del titolare e che, per i casi specifici, è il commercialista la figura di riferimento. Per vedere come si traduce tutto questo in pratica, dai un'occhiata alle operazioni di gestione affitti brevi a Bologna.
Vuoi alleggerire la parte operativa mantenendo il controllo? Dai un'occhiata a come funziona Bravolet e valuta se fa al caso tuo, verificando sempre gli aspetti fiscali con un professionista.