Avviare affitti brevi a Torino

A Torino, con l'aggiornamento normativo applicato in Piemonte dal 2026, la gestione non imprenditoriale delle locazioni brevi o turistiche è ammessa fino a 2 appartamenti. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività imprenditoriale e diventa necessario rivedere in modo completo posizione fiscale e adempimenti amministrativi. Se invece apri un B&B o un affittacamere, entri già nel perimetro della ricettività extralberghiera e le regole cambiano. Per questo conviene impostare la struttura giuridica corretta prima di pubblicare gli annunci.

Sì, il CIN è obbligatorio anche a Torino per le locazioni brevi e per le locazioni turistiche. In Piemonte, prima devi risultare correttamente registrato nella filiera regionale con CIR e anagrafica su Ross1000, poi puoi ottenere il CIN tramite la BDSR del Ministero del Turismo. Il codice va esposto all'esterno dell'immobile e inserito in ogni annuncio online. In caso di omissione, la sanzione va da 800 a 8.000 euro.

Per un monolocale ben gestito in zona semicentrale, a Torino la stima realistica è intorno a 23.000-24.000 euro lordi annui. In Centro Storico e Quadrilatero Romano si può arrivare più spesso tra 28.000 e 32.000 euro, in San Salvario e Vanchiglia tra 23.000 e 28.000 euro, mentre in Lingotto ci si muove più spesso tra 19.000 e 23.000 euro. Nelle zone più accessibili come Aurora e Borgo Dora il range tipico è 16.000-20.000 euro. Il dato cambia molto in base a qualità dell'allestimento, recensioni, automazione del pricing e stagionalità eventi.

Sì, se ospiti turisti a Torino devi riscuotere la tassa di soggiorno e riversarla al Comune. Per le locazioni turistiche e brevi la tariffa vigente è di 3,80 euro per persona per notte, applicata fino a un massimo di 7 pernottamenti consecutivi per soggiorno. Ci sono esenzioni specifiche, ad esempio per i minori sotto i 13 anni, per alcuni accompagnatori sanitari e per gli studenti universitari fuori sede iscritti ad atenei accreditati nell'area metropolitana. La gestione avviene tramite il portale comunale Soggiorniamo con dichiarazioni trimestrali.

La locazione turistica a Torino è un contratto di godimento dell'immobile: puoi fornire l'alloggio arredato e servizi essenziali collegati all'uso della casa, ma non i servizi tipici della ricettività durante il soggiorno. Il B&B, invece, è una struttura extralberghiera disciplinata dalla normativa regionale piemontese, richiede SCIA e può offrire servizi come prima colazione e gestione più continuativa dell'ospitalità. In Piemonte la locazione turistica non imprenditoriale passa da comunicazione su Ross1000, mentre il B&B rientra nella disciplina delle strutture ricettive. In pratica: meno burocrazia e meno servizi nella locazione turistica, più adempimenti ma anche più operatività nel B&B.

Sì, a Torino puoi farlo se resti nell'ambito della gestione non imprenditoriale e nei limiti previsti dalla norma, oggi fino a 2 appartamenti. Devi comunque rispettare tutti gli altri adempimenti: comunicazione regionale, CIR, CIN, Alloggiati Web, tassa di soggiorno e invio dei flussi turistici. Se il numero di immobili aumenta o l'organizzazione assume carattere imprenditoriale, la partita IVA diventa necessaria. Lo stesso vale se offri servizi incompatibili con la semplice locazione.

A Torino una gestione completa affidata a terzi costa in media tra il 18% e il 25% del fatturato, a cui spesso si aggiungono pulizie e lavanderia per circa 35-60 euro a soggiorno. Su un monolocale che fattura 23.000-24.000 euro lordi annui, i costi operativi complessivi possono facilmente collocarsi fra 6.000 e 9.000 euro l'anno, esclusi mutuo, IMU e lavori straordinari. In centro e in San Salvario i turnover sono più frequenti e quindi anche il costo di housekeeping tende a pesare di più. In compenso ADR e occupazione sono generalmente migliori rispetto alle zone più periferiche.

Se affitti come persona fisica fuori dall'esercizio d'impresa, puoi scegliere la cedolare secca anche sugli affitti brevi a Torino. L'aliquota è del 21% sul primo immobile destinato a locazione breve e del 26% sugli immobili successivi, entro i limiti della gestione non imprenditoriale. Per esempio, su 24.000 euro di incasso lordo il prelievo teorico è di 5.040 euro sul primo alloggio, mentre salirebbe a 6.240 euro se lo stesso immobile fosse tassato al 26%. Se prenoti tramite portali o intermediari, può esserci anche una ritenuta del 21% da scomputare in dichiarazione.