Avviare affitti brevi a Perugia

A Perugia, seguendo la disciplina umbra, la forma non imprenditoriale è ammessa fino a 4 unità abitative, con comunicazione al SUAPE. Oltre questa soglia l'attività si presume imprenditoriale e devi passare a un assetto con partita IVA e adempimenti più completi. Anche sotto la soglia, però, un'organizzazione molto strutturata può far scattare una riqualificazione in senso imprenditoriale. Per un privato puro, la gestione di 1-2 appartamenti resta la soluzione più lineare.

Sì, il CIN è obbligatorio anche a Perugia per locazioni brevi e locazioni turistiche. Va richiesto tramite la BDSR del Ministero del Turismo, esposto all'esterno dell'immobile e indicato in ogni annuncio pubblicato su Airbnb, Booking o altri portali. Senza CIN, o se non lo esponi correttamente, le sanzioni nazionali vanno da 800 euro a 8.000 euro. In Umbria il dato dialoga anche con la banca dati regionale Turismatica.

Per un monolocale ben gestito in zona semi-centrale, la stima realistica è intorno a 23.000 euro lordi annui, con ADR medio di circa 97 euro e occupazione intorno al 65%. In Centro Storico le unità migliori arrivano spesso tra 25.000 e 28.000 euro l'anno, tra Elce e Monteluce si collocano più spesso tra 21.000 e 24.000 euro, mentre tra Fontivegge, Madonna Alta e San Sisto il range tipico scende in genere tra 14.500 e 18.000 euro. A fare la differenza sono posizione pedonale, qualità dell'arredo, self check-in e calendario eventi come Umbria Jazz, Eurochocolate e sessioni universitarie.

Sì, a Perugia per case e appartamenti locati ad uso turistico e locazioni brevi l'imposta è pari a 1,50 euro per persona per notte, con tariffe 2026 in vigore dal 1° aprile 2026. La paga l'ospite, ma sei tu come gestore a incassarla e riversarla al Comune. Devi anche presentare la comunicazione trimestrale al portale comunale e restano gli obblighi dichiarativi annuali previsti a livello nazionale. Conviene indicare la tassa in modo chiaro già nell'annuncio e nei messaggi pre-arrivo.

A Perugia la locazione turistica rientra nell'articolo 48 della legge regionale umbra sul turismo: in forma non imprenditoriale richiede comunicazione al SUAPE, CIN, Alloggiati Web e Turismatica, ma non la SCIA tipica delle strutture ricettive. Il B&B invece è una struttura extralberghiera del Titolo III, con regole ricettive proprie, servizi minimi, classificazione e SCIA. Se offri solo alloggio con servizi essenziali collegati al soggiorno breve resti nella locazione turistica; se eroghi servizi tipici ricettivi in modo organizzato entri più facilmente nel perimetro B&B o affittacamere.

Sì, a Perugia puoi farlo se resti nella locazione turistica non imprenditoriale e presenti la comunicazione al SUAPE, oltre a CIN, Alloggiati Web, Turismatica e tassa di soggiorno. La partita IVA tende a diventare necessaria quando l'attività è organizzata come impresa, con più unità gestite in modo stabile, personale o servizi aggiuntivi. In Umbria la soglia regionale di riferimento per la forma non imprenditoriale arriva fino a 4 unità, ma sul piano fiscale conta anche come organizzi l'attività. Per chi parte con 1 appartamento, il modello senza partita IVA è ancora praticabile.

Per un monolocale in zona Centro, Elce o Monteluce, una gestione diretta costa spesso il 18-25% dei ricavi lordi tra pulizie, lavanderia, utenze, manutenzione, commissioni OTA e consumabili. Su circa 23.000 euro annui questo significa, in media, 4.000-6.000 euro l'anno, tasse escluse. Se affidi tutto a un gestore full service, a Perugia la commissione si muove spesso tra il 18% e il 25%, e l'incidenza complessiva dei costi può avvicinarsi al 30-35%.

Per gli affitti brevi a Perugia puoi scegliere la cedolare secca se operi fuori dall'impresa. Dal 2024 l'aliquota è del 21% sull'unità immobiliare che indichi come prima e del 26% sulle altre unità locate brevemente. Se l'attività diventa imprenditoriale, il regime delle locazioni brevi con cedolare non resta il binario naturale. Su un monolocale che incassa circa 23.000 euro lordi, la scelta fiscale incide molto sul netto finale, quindi conviene fare una simulazione prima di pubblicare.