Avviare affitti brevi a Genova

Per pubblicare e promuovere un appartamento o una struttura ricettiva a Genova è obbligatorio il CIN. In Liguria, per gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, il percorso corretto è: registrazione dell'immobile su Ross1000, rilascio del codice regionale CITRA e successiva richiesta del CIN sulla BDSR del Ministero del Turismo. Il CIN va indicato negli annunci online e, dove possibile, esposto all'esterno dello stabile.

Anche a Genova i locatori di affitti brevi devono comunicare alla Questura le generalità degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web. L'invio va fatto entro 24 ore dall'arrivo, oppure entro 6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore. L'obbligo si applica anche ai locatori e sublocatori che affittano per periodi inferiori a 30 giorni.

A Genova, se vuoi operare come semplice privato senza struttura imprenditoriale, la soglia prudenziale resta fino a 2 appartamenti. Dalla terza unità in poi è opportuno verificare con commercialista e consulente locale l'inquadramento corretto, soprattutto se usi collaboratori, servizi ripetuti o una gestione organizzata. Oltre 4 appartamenti la normativa fiscale presume comunque l'esercizio in forma imprenditoriale.

Per B&B, affittacamere e altre strutture ricettive disciplinate dalla legge regionale ligure la polizza di responsabilità civile verso i clienti è obbligatoria e va mantenuta attiva con i successivi rinnovi. Per la locazione turistica pura l'obbligo non è formulato allo stesso modo, ma a Genova è comunque fortemente raccomandato lavorare con una copertura non inferiore a €1.000.000, soprattutto in condomini e palazzi storici. È una tutela importante sia per danni agli ospiti sia per danni a terzi e parti comuni.

Nel Comune di Genova gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, gli affittacamere, i B&B e le case/appartamenti per vacanze applicano in generale €3 per persona per notte. L'imposta si applica ai non residenti fino a un massimo di 8 pernottamenti consecutivi nella stessa struttura. Il gestore deve riscuoterla, gestirla tramite il portale comunale TouristTax e conservare la documentazione richiesta dal Comune.

Per la locazione turistica pura sotto i 30 giorni, senza servizi tipici dell'attività ricettiva, a Genova non si presenta normalmente SCIA al SUAP: resta però obbligatoria la comunicazione regionale dell'AAUT tramite Ross1000. La SCIA è invece necessaria per B&B, affittacamere, CAV e per l'attività svolta in forma imprenditoriale. Se la gestione diventa organizzata e assimilabile a impresa, la sola veste di locazione breve non basta più.

Per il privato che affitta in modo non imprenditoriale una o due unità, l'iscrizione al Registro delle Imprese in genere non è richiesta. Diventa invece necessaria quando l'attività assume carattere imprenditoriale, con partita IVA, organizzazione stabile, personale o gestione plurima di immobili. A Genova questo passaggio va valutato con attenzione soprattutto per chi scala oltre la gestione familiare.

L'immobile usato per affitti brevi a Genova deve essere urbanisticamente regolare, compatibile con l'uso abitativo e con impianti sicuri e conformi. Con la disciplina CIN occorre inoltre attestare i requisiti di sicurezza, inclusi estintori e rilevatori di gas/monossido quando dovuti. In pratica, prima di iniziare conviene verificare agibilità, dichiarazioni di conformità e documentazione tecnica dell'appartamento.

A Genova molti immobili adatti agli affitti brevi si trovano in condomini storici del centro o in palazzi signorili di quartieri come Carignano, Foce e Albaro. Prima di avviare l'attività è prudente verificare regolamento contrattuale, delibere assembleari, eventuali limiti su insegne, check-in autonomo, uso delle parti comuni e rumore. Anche quando l'attività è legittima sul piano amministrativo, un regolamento condominiale può generare contenzioso civile.

Per gli affitti brevi puoi optare per la cedolare secca. Sulle locazioni brevi il 21% si applica al primo immobile destinato a questo uso, mentre dal secondo al quarto l'aliquota sale al 26%. A Genova la convenienza va confrontata con il regime IRPEF ordinario in base al numero di appartamenti, ai costi e al tuo reddito complessivo.

Questa è la principale particolarità ligure da conoscere a Genova. Gli appartamenti ammobiliati a uso turistico devono essere comunicati alla Regione tramite la piattaforma Ross1000 prima dell'avvio; la piattaforma genera il modello CO-AAUT, rilascia il CITRA e consente anche la trasmissione dei dati statistici di arrivi e partenze. Dal 1° aprile 2025 la rilevazione dei flussi turistici per gli AAUT avviene obbligatoriamente tramite Ross1000.