Avviare affitti brevi a Firenze

È obbligatorio richiedere il CIN per ogni unità destinata a locazione turistica o affitto breve e indicarlo in tutti gli annunci online e offline. A Firenze, oltre alla richiesta nazionale tramite BDSR, il codice deve essere coerente con gli altri adempimenti comunali e regionali dell'immobile.

Gli ospiti devono essere identificati e comunicati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, o entro 6 ore se il soggiorno dura meno di 24 ore. L'obbligo vale anche per i locatori di immobili o porzioni di immobili con contratti inferiori a 30 giorni.

A Firenze non esiste un tetto comunale numerico più basso valido per tutti, ma in ottica prudenziale la gestione privata non imprenditoriale è normalmente sostenibile fino a 2 unità. Oltre questa soglia conviene verificare attentamente organizzazione, frequenza, servizi offerti e modello fiscale; a livello statale la presunzione di imprenditorialità scatta oltre 4 appartamenti destinati a locazioni brevi nell'anno.

Per operare in modo professionale e tutelarsi da danni causati agli ospiti o a terzi è opportuno attivare una polizza di responsabilità civile con massimale almeno pari a 1.000.000 €. A Firenze è particolarmente consigliata per immobili con check-in frequenti, condomìni storici e alto turnover di ospiti.

Per le locazioni turistiche nel Comune di Firenze l'imposta di soggiorno è pari a 6,00 € per persona per notte, con applicazione fino a un massimo di 7 pernottamenti consecutivi. Il gestore deve registrarsi sul portale comunale IDS, riscuotere l'imposta ove non già trattenuta dalla piattaforma e riversarla al Comune nei termini previsti. Per altre tipologie ricettive l'importo può variare in base alla classificazione.

La SCIA è obbligatoria per B&B, affittacamere, CAV e per le locazioni turistiche esercitate in forma imprenditoriale. Per la locazione turistica pura sotto i 30 giorni svolta in forma non imprenditoriale non serve SCIA, ma a Firenze restano dovuti gli adempimenti comunali specifici, inclusa l'autorizzazione nelle aree soggette al regolamento e la comunicazione prevista dalla normativa toscana.

Non è normalmente richiesta per il proprietario che concede in locazione breve in forma privata e non imprenditoriale. Diventa di fatto necessaria quando l'attività assume carattere professionale o organizzato, soprattutto con 3 o più immobili gestiti in modo strutturato, personale dedicato o servizi assimilabili all'attività ricettiva.

L'alloggio deve possedere i requisiti strutturali e igienico-sanitari della civile abitazione, oltre alle condizioni di sicurezza e salubrità degli impianti. Nelle procedure comunali di Firenze sono rilevanti anche conformità edilizia e urbanistica, APE e idoneità dell'immobile alla destinazione dichiarata.

Prima di pubblicare l'immobile è consigliabile verificare il regolamento di condominio e l'eventuale presenza di clausole che limitano attività ricettive, uso promiscuo o movimenti continui di ospiti. A Firenze il tema è delicato soprattutto nei palazzi storici del centro e dell'Oltrarno.

Sui redditi da locazioni brevi la cedolare secca resta al 21% per un solo immobile scelto dal contribuente, mentre passa al 26% sugli altri immobili locati brevemente. Per un host con più unità a Firenze è quindi essenziale pianificare bene quale immobile assoggettare all'aliquota ridotta in dichiarazione.

Dal 31 maggio 2025 a Firenze, nelle aree disciplinate dal regolamento comunale, l'esercizio della locazione turistica breve è subordinato al rilascio di un'autorizzazione comunale di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare. In fase transitoria restano escluse per 3 anni le unità già regolarmente destinate a locazione breve nel corso del 2024. La locazione di una porzione dell'abitazione di residenza o di un singolo locale nella stessa unità resta esclusa dall'autorizzazione preventiva.

Nel Nucleo Storico UNESCO di Firenze è in vigore il blocco per nuove locazioni turistiche brevi sugli alloggi che non risultavano già registrati o legittimamente attivi; il divieto si applica anche alle unità già cessate. È una delle misure più impattanti della città e va verificata prima di acquistare o destinare un immobile nel centro storico.

Il regolamento di Firenze richiede, tra l'altro, superficie minima dell'alloggio di 28 mq, camere da almeno 9 mq per singola e 14 mq per doppia, rispetto dei parametri igienico-sanitari, dispositivi gas/CO e estintori. Inoltre l'accesso all'immobile non può avvenire tramite key box o dispositivi analoghi usati per eludere il controllo dell'identità degli ospiti.