Avviare affitti brevi a Como

Dal periodo d'imposta 2026 il regime non imprenditoriale delle locazioni brevi si applica fino a 2 appartamenti; fino al 31 dicembre 2025 il limite fiscale era 4, quindi è importante fare attenzione alla data di riferimento. A Como, se resti entro 2 unità e non offri servizi para-alberghieri in forma organizzata, in genere puoi operare senza partita IVA. Restano però obbligatori CIA o pratica SUAP corretta, CIR/CIN, Alloggiati Web, ROSS1000 e imposta di soggiorno. Se superi la soglia o strutturi l'attività come impresa, devi passare a gestione imprenditoriale.

Sì, il CIN è obbligatorio anche a Como per pubblicare su Airbnb, Booking e altri portali. Va esposto all'esterno dell'immobile e indicato in ogni annuncio online. Se la tua struttura aveva già il CIR prima del 2 novembre 2024, la scadenza di adeguamento era il 1° gennaio 2025; per le nuove attività il CIN va richiesto dopo la procedura regionale e prima della piena commercializzazione. In Lombardia il CIR resta il codice di raccordo regionale, ma negli annunci va mostrato il CIN.

Per un monolocale ben gestito in zona semicentrale a Como, la stima realistica è intorno a €38.000 lordi annui, con ADR medio di circa €178 e occupazione attorno al 59%. In Centro Storico e Borgo Vico si può salire in genere a €42.000-€50.000 lordi, mentre Sant'Agostino e Valduce si muovono più spesso tra €34.000 e €40.000. Como Borghi tende a stare nell'area €28.000-€34.000, mentre Camerlata, Rebbio e Breccia si collocano più spesso tra €22.000 e €28.000. Il risultato finale dipende molto da recensioni, pricing dinamico, qualità delle foto e gestione della stagionalità.

Sì: a Como la tassa di soggiorno per locazioni turistiche, locazioni brevi, CAV, B&B e affittacamere è di €3,00 per persona per notte, fino a 4 notti consecutive. Non la pagano i residenti, i minori di 14 anni e chi supera la quarta notte consecutiva, oltre agli altri casi di esenzione previsti dal regolamento comunale. Come host devi riscuoterla dagli ospiti non residenti, dichiararla mensilmente entro il 15 del mese successivo e riversarla al Comune. Se ometti questi passaggi, il Comune può chiedere tributo, sanzioni e interessi.

A Como, come nel resto della Lombardia, la locazione turistica è una semplice locazione di un alloggio arredato: puoi offrire ospitalità e servizi essenziali, ma non colazione, reception continuativa o servizi para-alberghieri tipici. Il B&B lombardo è invece una struttura ricettiva a conduzione familiare, non continuativa, con massimo 4 camere e 12 posti letto, e richiede SCIA. Per la locazione turistica non imprenditoriale presenti una CIA al SUAP, ottieni CIR e CIN e gestisci gli adempimenti di pubblica sicurezza e statistici. Se vuoi offrire servizi ricettivi continuativi, non sei più nella locazione turistica pura.

Sì, a Como puoi ancora affittare senza partita IVA se resti nel perimetro non imprenditoriale e, dal 2026, non superi 2 appartamenti destinati a locazione breve. Devi però rispettare tutti gli altri adempimenti: pratica SUAP corretta, CIR/CIN, Alloggiati Web, ROSS1000 e imposta di soggiorno. Se l'attività diventa organizzata in modo professionale, con più unità o servizi tipici dell'impresa, la partita IVA diventa necessaria. In quel caso cambiano anche gli obblighi camerali e fiscali.

A Como una gestione professionale chiavi in mano costa in genere tra il 18% e il 25% dei ricavi lordi, a cui vanno aggiunti pulizie, lavanderia, biancheria, manutenzione e consumi. Su un monolocale che incassa circa €38.000 lordi annui, la sola fee di gestione pesa spesso tra €7.000 e €9.500 l'anno. Le pulizie incidono di più nelle zone centrali e premium, dove la rotazione degli ospiti è più alta. Se gestisci da solo riduci le commissioni, ma devi seguire prezzi, comunicazioni, check-in, pratiche burocratiche e conformità normativa.

Per le locazioni brevi la cedolare secca si applica al 21% su un immobile scelto dal contribuente e al 26% sugli altri immobili destinati a locazione breve. Su un appartamento a Como che genera circa €38.000 lordi annui, la cedolare al 21% vale poco più di €8.000, mentre al 26% si avvicina a €10.000. L'opzione si esercita in dichiarazione dei redditi e gli intermediari che incassano i canoni applicano normalmente una ritenuta del 21%. Se non scegli la cedolare, il reddito confluisce nel regime IRPEF ordinario.