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Per gli alloggi a uso turistico a Roma la soglia pratica da privato è di 2 appartamenti nello stesso Comune. Anche per le case e appartamenti per vacanze non imprenditoriali Roma ammette fino a 2 unità; dalla terza si entra nell'ambito imprenditoriale. Se superi questa soglia, devi valutare partita IVA, SCIA e iscrizione al Registro Imprese.

Sì, il CIN è obbligatorio anche a Roma per pubblicare annunci su Airbnb, Booking e altri portali. Deve comparire nell'annuncio e deve essere esposto anche all'esterno dello stabile, insieme agli eventuali codici regionali applicabili. In caso di omissione le sanzioni partono da 800 euro e possono arrivare a 8.000 euro.

Per un monolocale ben gestito a Roma il valore medio realistico è intorno a 38.000-39.000 euro lordi annui, ma la forbice cambia molto in base alla zona. In Centro Storico si possono vedere 50.000-58.000 euro, tra Trastevere e Prati circa 43.000-50.000 euro, mentre San Giovanni e Ostiense si muovono più spesso tra 33.000 e 40.000 euro. Nelle zone più accessibili come Pigneto e Tiburtina, un buon range è 27.000-32.000 euro lordi, prima di commissioni, pulizie, utenze e imposte.

Sì, a Roma il contributo di soggiorno si applica anche agli affitti brevi e agli alloggi per uso turistico. Per locazioni brevi e alloggi per uso turistico l'importo ordinario è di 6 euro per persona per notte, con limite massimo previsto dal regolamento comunale. Il gestore deve riscuoterlo dagli ospiti non residenti, conservare la documentazione delle eventuali esenzioni e riversarlo correttamente a Roma Capitale.

Nel Lazio la locazione turistica o alloggio a uso turistico è disciplinata dall'art. 12-bis del regolamento regionale: non ha classificazione, non può offrire colazione o servizi tipici delle strutture ricettive e a Roma richiede CIA telematica al SUAR. Il B&B invece è una struttura extralberghiera, richiede SCIA, prevede il servizio di prima colazione e a Roma/Lazio impone la residenza del titolare nell'unità. Inoltre il B&B ha limiti specifici di capienza, oggi fino a 4 camere e 8 posti letto secondo la disciplina comunale aggiornata.

Sì, a Roma puoi operare senza partita IVA se resti nella gestione non imprenditoriale e dentro i limiti previsti, tipicamente fino a 2 unità. Devi però rispettare tutti gli altri adempimenti: CIN, Alloggiati Web, CIA al SUAR se fai alloggio a uso turistico, flussi turistici regionali e tassa di soggiorno. Se la gestione diventa organizzata in modo professionale o superi le soglie, la partita IVA diventa necessaria.

A Roma una gestione completa costa spesso tra il 18% e il 30% dei ricavi, con punte più alte nei quartieri centrali se il servizio include pricing dinamico, check-in fisico, concierge e manutenzione. Per un monolocale vanno poi messi a budget circa 35-60 euro a cambio per pulizie, 15-25 euro per lavanderia e una quota annua per piccola manutenzione. Su un immobile che incassa 39.000 euro lordi, il costo operativo esternalizzato può stare indicativamente tra 8.000 e 12.000 euro annui, esclusi imposte e utenze.

Per gli affitti brevi la cedolare secca è al 21% su un immobile a scelta del contribuente e al 26% sugli immobili ulteriori. Se incassi tramite una piattaforma che opera come sostituto d'imposta, la ritenuta ordinaria del 21% viene spesso trattenuta all'origine e poi si sistema l'eventuale differenza in dichiarazione. A Roma, se superi la soglia della gestione privata e l'attività assume carattere imprenditoriale, la cedolare secca non è più il regime naturale da applicare.